En este informe se tratará de describir los aspectos más destacados acerca de esta modalidad de contrato agrario que está legislada expresamente por la ley 13.246, como también la incidencia que tiene la realidad socio económica en los mismos y que se refleja en las distancias que muchas veces existen entre la teoría y la práctica.
Se trata de informar resumidamente acerca de los elementos esenciales del arrendamiento rural, luego la utilización que tiene actualmente esta herramienta jurídica y por último las consecuencias jurídicas y fiscales derivadas de la adecuación de las relaciones jurídicas a la misma.
Elementos tipificantes.
El art. 2 de la ley 13.246 establece: “… habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades y pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero”.
Este contrato es una especie del género “locación de cosas” (regulado por el Código Civil), en el cual existen dos partes: el arrendatario, aquel que aporta el trabajo y recibe el uso y goce de la tierra en base a una contraprestación cierta y determinada (precio, alquiler, canón) y asume la explotación agropecuaria con total autonomía, y el arrendador, aquel que concede el uso y goce de la tierra, en principio totalmente desvinculado de los riesgos. Y además de los elementos básicos del género, se incorporan como propios del arrendamiento rural dos: a) Cesión de uso y goce de un predio rústico, y b) destinado a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones. Deben existir ambos simultáneamente.
¿Qué es un predio rústico?
La ley expresa que debe tratarse de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos y el art. 1 del decreto reglamentario 8330/63 define a la planta urbana de las ciudades o pueblos como “….el núcleo de población donde existe edificación y cuyo fraccionamiento se encuentre efectivamente representado por manzanas y solares o lotes, cuente o no con servicios municipales y esté o no comprendida dentro de lo que la municipalidad respectiva considere como ejido del pueblo”. En resumen: cuando en el núcleo de la población haya edificación no se aplica la ley agraria y no hay contrato de arrendamiento rural. Es destacable tener en cuenta el criterio a tener en cuenta para definir cuando hay un predio rústico y cuando no. En Francia e Italia, por ejemplo, la diferencia entre el arrendamiento de cosas inmuebles y el agrícola, depende del tipo de explotación y no de donde está ubicado el predio. Para parte de la doctrina de nuestro país, representada en la opinión de dos versados juristas en la materia como Fernando Brebbia y Nancy Malanos, este es un criterio más acertado y nuestra legislación debiera adaptarlo, ya que quedan excluidos del régimen de la ley de arrendamientos los inmuebles ubicados en la planta urbana, aunque se los destine a la producción agropecuaria.
Destino de la explotación
El destino de la explotación debe ser la agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones. ¿Por qué esta exigencia del legislador? Porque aquí está representada la finalidad de establecer una ley especialmente reguladora de los contratos agrarios: proteger la producción y amparar la estabilidad del productor. Es importante también tener en cuenta la fecha de sanción de la ley actualmente vigente y el contexto social, económico y político: 1948. El impacto de la Segunda Guerra Mundial sobre los mercados agrícolas latinoamericanos derivó en una legislación de emergencia (es decir, compuesta por disposiciones con un plazo de vigencia limitado y hasta tanto durase la situación de emergencia) que mantuvo prorrogados los contratos y congelados los alquileres, con el objetivo de procurar evitar la expulsión masiva de arrendatarios que la reasignación de tierras a la ganadería estaba generando y asegurar la rentabilidad de sus unidades económicas afectadas con la caída de los precios de los productos agrícolas. Era la protección del arrendatario minifundista el basamento de esta ley. Sin embargo en la década del ´60 la mayoría de los propietarios se convirtieron en productor es agrícolas debido a la mecanización y tractorización de la agricultura y a la difusión de cultivos rentables. En la década del ´80 la situación volvió a cambiar con el surgimiento de los pools de siembra que utilizan está figura jurídica del arrendamiento como grandes arrendatarios, incluso actualmente, el 70% del área sembrada con cultivos como trigo, maíz, sorgo y soja se realizan por arrendatarios y el 30% de los restantes por los propietarios (Datos obtenidos de Actualidad El campo). Pero atento a la crisis mundial con repercusiones negativas en el negocio de granos, y a la conocida por todos política interna referente a los impuestos (retenciones a las exportaciones implementada por medio de la Resolución 125/08 del Ministerio de Economía de la Nación) y los permisos de exportación administrados por el O.N.C.C.A., los pools han perdido rentabilidad. Consecuencias que acarrea dicho hecho es la resolución de contratos de arrendamiento. Hubo un intento de implementación de una nueva norma el año pasado (que no llegó a sancionarse) por un proyecto de ley de arrendamiento rural, que ponía el foco de atención en desalentar la explotación de tierras por parte de los pooles de siembra (proyecto criticado ser excesivamente reglamentario, quitar derechos a los dueños de tierras y de promover la detención de la inversión y de la tecnología).
El precio
Según el art. 2 de la ley 13.246, el precio como contraprestación del derecho de usar y gozar del predio rústico cedido por el arrendador debe consistir necesariamente en una suma de dinero. ¿Pero qué pasa cuando la contraprestación no consiste en dinero? Se pueden plantear dos posibilidades: que estemos ante un contrato de naturaleza asociativa como la aparcería o mediería contempladas en la ley o se trate de una de las convenciones que la ley prohíbe.
Si la contraprestación consiste en la entrega de una proporción de los frutos de la cosa (un porcentaje de la cosecha) estaríamos ante un contrato de aparcería.
Si consiste en una cantidad fija de frutos (también llamados contratos a kilaje fijo) o además de un porcentaje fijo en la distribución de los frutos se debe pagar un adicional a abonarse en dinero o en especie y de acuerdo con la cotización o la cantidad de frutos obtenidos (conocido como contrato canadiense) esas disposiciones en el contrato serán nulas porque expresamente las prohíbe la ley y deberán adecuarse al régimen legal. Tener en cuenta que la nulidad solo afecta a la cláusula del contrato que dispone estas formas de contraprestación, más no a todo el contrato el cual puede ser perfectamente válido. En el caso concreto, si se genera algún conflicto de intereses entre arrendador y arrendatario, y el mismo se ventila en tribunales, será el juez a quien corresponde determinar qué tipo de contrato se celebro enmarcándolo dentro del régimen de arrendamiento rural o de las aparcerías
Es de destacar, que en la legislación de otros países (incluso en nuestro país con la ley 12.771 del año 1942) se establecen máximos y mínimos en el precio que pueden convenir las partes, lo cual actualmente no rige en nuestro país.
La forma
Hoy el art. 40 de la ley 13.246 establece que deberán redactarse por escrito los contratos por ella regulados, por ende el arrendamiento rural. Es decir que debe adoptarse la forma escrita por simple instrumento privado (no es necesaria una escritura pública).
¿Y si no hay contrato escrito? Si se omitió y se puede probar la existencia de acuerdo con disposiciones generales se lo considera encuadrado en esta ley y por lo tanto amparado por todos los beneficios que ella acuerda. La forma sólo se exige a los fines de la prueba de la existencia del contrato, pero puede haber contrato con validez plena aún cuando no se haya hecho por escrito.
No obstante es importante tener en cuenta que existen beneficios fiscales derivados de este contrato y que nos exigirá contar con el contrato por escrito, como medio de prueba que pueda aportarse al fisco. En el arrendamiento rural la retribución que paga el arrendatario está exenta expresamente de IVA, cualquiera que fuese su monto siempre que el uso dado a esas tierras sea esencialmente rural de extracción de productos primarios, pero sí está gravado si el destino del alquiler de las tierras rurales es el turismo, ubicación de antenas satelitales, industrias o cualquier otro destino.
Respecto a la inscripción del contrato en el registro de la propiedad inmueble que corresponde es una facultad que tiene las partes, pero no es obligatorio.
El plazo
Se establecen plazos mínimos y máximos. Los mínimos tienen como sustento la necesidad de darle una duración mínima al contrato que no pueda ser inferior al ciclo biológico. El plazo mínimo es de tres años. Si se celebra otro contrato inmediatamente después de vencido el plazo del contrato anterior y hay identidad de sujetos (es el mismo arrendador y arrendatario) y de objetos (en referencia a la misma superficie) se entiende que es celebrado por el plazo de tres años.
El plazo máximo lo dispone el Código civil y es de 10 años. Sin embargo la ley de arrendamientos rurales establece el caso excepcional de poder establecer un plazo de hasta 20 año cuando el arrendatario se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio que retarden la productividad de su explotación por un lapso superior a dos años.
Así finaliza este análisis que es solo una muestra general de los múltiples aspectos a tener en cuenta en el arrendamiento rural como contrato agrario.
Por Dra. Mariana Alarcón
San Jorge, Agosto 2009 |
